Eine Immobilie in Portugal zu vermieten bringt Sie in eine von zwei ganz verschiedenen steuerlichen Lagen, und das ist keine Frage des Grades. Ein langfristiger Mietvertrag bringt Mieteinkünfte, besteuert mit einem festen Satz. Kurzzeitvermietung ist ein Gewerbe, besteuert wie Selbstständigkeit. Der Unterschied reicht weiter als der Satz.
Langfristige Vermietung
| Fall | Satz | Fundstelle |
|---|---|---|
| Wohnmiete, Regelfall | 25 % | CIRS art. 72.º |
| Moderate Miete, bis 31. Dez. 2029 | 10 % | EBF art. 45.º-C, eingefügt durch DL 97/2026 |
Der Satz für moderate Mieten ist kein Redaktionsdetail — es sind fünfzehn Punkte weniger, und seine Obergrenze bemisst sich am Mindestlohn, nicht an der Immobilie. Die Grenze liegt beim 2,5-Fachen des Mindestlohns.
Die Steuer auf den Vertrag selbst
Neben der Einkommensteuer fällt auf den Mietvertrag Stempelsteuer an: 10 % der gesetzlichen Bemessungsgrundlage, üblicherweise eine Monatsmiete. Sie wird leicht vergessen, weil sie einmal zu Beginn anfällt und mit der Jahreserklärung nichts zu tun hat.
Alojamento Local ist keine Mieteinkunft
Kurzzeitvermietung gehört in Kategorie B — dieselbe wie Selbstständigkeit — und nicht in Kategorie F. Das bringt das vereinfachte Regime, einen Koeffizienten auf den Umsatz, Pflichten gegenüber der Segurança Social und Rechnungsregeln mit sich. Es ist ein Gewerbe, und die Steuer behandelt es als solches.
| Kategorie | B, nicht F |
|---|---|
| Grenze des vereinfachten Regimes | €200,000 Jahreseinkommen |
| Koeffizient im Eindämmungsgebiet | 0,50 (CIRS art. 31.º al. h) |
Weil es Kategorie B ist, gilt alles aus den Selbstständigen-Artikeln: die Beitragsberechnung der Segurança Social und die Pflicht zu recibos verdes sind dieselben wie bei einer Beraterin.
Was entscheidet, worin Sie stecken
- Ein langfristiger Wohnmietvertrag bringt Mieteinkünfte der Kategorie F, besteuert mit dem festen Satz.
- Als Alojamento Local registrierte Kurzzeitvermietung bringt gewerbliche Einkünfte der Kategorie B.
- Die Immobilie ist dieselbe; die Steuer folgt der Tätigkeit.
Wie viel Steuer zahle ich auf Mieteinkünfte in Portugal?
Wohnmieteinkünfte werden im Regelfall mit einem festen Satz von 25 % besteuert. Für moderate Mieten gilt nach EBF art. 45.º-C ein Satz von 10 % für Einkünfte bis zum 31. Dezember 2029, begrenzt auf das 2,5-Fache des Mindestlohns.
Fällt auf einen Mietvertrag Stempelsteuer an?
Ja — 10 % der gesetzlichen Bemessungsgrundlage, üblicherweise eine Monatsmiete, einmalig zu Beginn des Vertrags.
Wird Alojamento Local wie Mieteinkunft besteuert?
Nein. Alojamento Local sind gewerbliche Einkünfte der Kategorie B im vereinfachten Regime, keine Mieteinkünfte der Kategorie F; damit kommen Koeffizienten, Pflichten gegenüber der Segurança Social und Rechnungsregeln.
Wie hoch ist der Koeffizient für Alojamento Local?
0,50 im Eindämmungsgebiet, nach CIRS art. 31.º al. h). Die Zahl für Gebiete außerhalb wird uneinheitlich zitiert, und wir nennen hier keine.
Gibt es die ermäßigten Sätze für lange Mietverträge?
Eine Staffel von 15 %, 10 % und 5 % für Verträge über fünf, zehn und zwanzig Jahre wird breit zitiert, aber wir konnten sie keiner Norm zuordnen und stellen sie deshalb nicht als Tatsache dar.