Alquilar un inmueble en Portugal le coloca en una de dos situaciones fiscales bien distintas, y la diferencia no es de grado. Un arrendamiento de larga duración da renta inmobiliaria, gravada a un tipo autónomo. El alojamiento de corta estancia es una actividad económica, gravada como el trabajo por cuenta propia. La diferencia es mayor que el tipo.
El arrendamiento de larga duración
| Situación | Tipo | Dónde |
|---|---|---|
| Renta de vivienda, por defecto | 25 % | CIRS art. 72.º |
| Renta moderada, hasta 31 dic 2029 | 10 % | EBF art. 45.º-C, añadido por el DL 97/2026 |
El tipo de las rentas moderadas no es un detalle de redacción — son quince puntos menos, y su límite se mide contra el salario mínimo y no contra el inmueble. El techo es 2,5 veces el salario mínimo.
El impuesto sobre el propio contrato
Aparte del impuesto sobre la renta, el contrato de arrendamiento lleva un impuesto del timbre del 10 % sobre la base legal, que suele ser una mensualidad. Se olvida con facilidad porque se paga una sola vez, al principio, y nada tiene que ver con la declaración anual.
El Alojamento Local no es renta inmobiliaria
El alojamiento de corta estancia es categoría B — la misma que el trabajo por cuenta propia — y no categoría F. Eso trae el régimen simplificado, un coeficiente sobre la facturación, obligaciones ante la Segurança Social y reglas de facturación. Es un negocio, y el impuesto lo trata como tal.
| Categoría | B, no F |
|---|---|
| Techo del régimen simplificado | €200,000 de renta anual |
| Coeficiente en área de contención | 0,50 (CIRS art. 31.º al. h) |
Al ser categoría B, se aplica todo lo de los autónomos: el cálculo de la Segurança Social y la obligación de emitir recibos verdes son los mismos que afronta un consultor.
Qué decide en cuál de las dos está
- Un arrendamiento de vivienda de larga duración es renta inmobiliaria de la categoría F, gravada al tipo autónomo.
- El alojamiento de corta estancia registrado como Alojamento Local es renta empresarial de la categoría B.
- El inmueble es el mismo; lo que el impuesto sigue es la actividad.
¿Cuánto se paga por las rentas del alquiler en Portugal?
Las rentas de vivienda tributan a un tipo autónomo del 25 % por defecto. Un tipo del 10 % se aplica a las rentas moderadas conforme al EBF art. 45.º-C para rentas percibidas hasta el 31 de diciembre de 2029, con el límite de 2,5 veces el salario mínimo.
¿El contrato de alquiler paga impuesto del timbre?
Sí — el 10 % sobre la base legal, normalmente una mensualidad, una sola vez al inicio del contrato.
¿El Alojamento Local tributa como renta del alquiler?
No. El Alojamento Local es renta empresarial de la categoría B en el régimen simplificado, no renta inmobiliaria de la categoría F, así que trae consigo coeficientes, obligaciones ante la Segurança Social y reglas de facturación.
¿Cuál es el coeficiente del Alojamento Local?
0,50 en área de contención, conforme al CIRS art. 31.º al. h). La cifra para las áreas fuera de contención se cita de forma inconsistente y aquí no damos ninguna.
¿Existen los tipos reducidos de los contratos largos?
La escalera del 15 %, 10 % y 5 % para contratos de cinco, diez y veinte años se cita mucho, pero no hemos podido atarla a ninguna norma, así que no la presentamos como un hecho.