Louer un bien au Portugal vous place dans l'une de deux situations fiscales très différentes, et ce n'est pas une affaire de degré. Un bail de longue durée donne un revenu foncier taxé à un taux forfaitaire. L'hébergement de courte durée est une activité économique, taxée comme le travail indépendant. L'écart est plus large que le taux.
La location de longue durée
| Situation | Taux | Référence |
|---|---|---|
| Loyer d'habitation, par défaut | 25 % | CIRS art. 72.º |
| Loyer modéré, jusqu'au 31 déc. 2029 | 10 % | EBF art. 45.º-C, ajouté par le DL 97/2026 |
Le taux des loyers modérés n'est pas un détail de rédaction — c'est quinze points de moins, et son plafond se mesure par rapport au salaire minimum, pas au bien. Le plafond est de 2,5 fois le salaire minimum.
L'impôt sur le bail lui-même
Indépendamment de l'impôt sur le revenu, le bail supporte un droit de timbre de 10 % de la base légale, qui correspond généralement à un mois de loyer. On l'oublie facilement : il est dû une seule fois, au départ, et n'a rien à voir avec la déclaration annuelle.
L'Alojamento Local n'est pas un revenu locatif
L'hébergement de courte durée relève de la catégorie B — celle du travail indépendant — et non de la catégorie F. Cela emporte le régime simplifié, un coefficient appliqué au chiffre d'affaires, des obligations de Segurança Social et des règles de facturation. C'est une entreprise, et le fisc la traite comme telle.
| Catégorie | B, pas F |
|---|---|
| Plafond du régime simplifié | €200,000 de revenus annuels |
| Coefficient en zone de contention | 0,50 (CIRS art. 31.º al. h) |
Parce que c'est de la catégorie B, tout ce qui vaut pour les indépendants s'applique : le calcul de la Segurança Social et l'obligation d'émettre des recibos verdes sont ceux d'un consultant.
Ce qui décide de votre situation
- Un bail d'habitation de longue durée est un revenu foncier de catégorie F, taxé au taux autonome.
- L'hébergement de courte durée enregistré comme Alojamento Local est un revenu d'entreprise de catégorie B.
- Le bien est le même ; c'est l'activité que suit l'impôt.
Combien d'impôt paie-t-on sur les revenus locatifs au Portugal ?
Les revenus locatifs d'habitation sont taxés à un taux autonome de 25 % par défaut. Un taux de 10 % s'applique aux loyers modérés au titre de l'EBF art. 45.º-C pour les revenus perçus jusqu'au 31 décembre 2029, dans la limite de 2,5 fois le salaire minimum.
Y a-t-il un droit de timbre sur un contrat de location ?
Oui — 10 % de la base légale, généralement un mois de loyer, dû une seule fois au début du bail.
L'Alojamento Local est-il taxé comme un revenu locatif ?
Non. L'Alojamento Local est un revenu d'entreprise de catégorie B sous le régime simplifié, et non un revenu foncier de catégorie F : il emporte coefficients, obligations de Segurança Social et règles de facturation.
Quel est le coefficient de l'Alojamento Local ?
0,50 en zone de contention, au titre du CIRS art. 31.º al. h). Le chiffre pour les zones hors contention est cité de façon incohérente et nous n'en avançons aucun ici.
Les taux réduits pour baux longs existent-ils ?
Une échelle de 15 %, 10 % et 5 % pour des baux de cinq, dix et vingt ans est largement citée, mais nous n'avons pas pu la rattacher à une disposition : nous ne la présentons donc pas comme un fait.